2021年怎么买房?深圳人最关心的6个问题

发布时间:2021-05-28 发表于话题:深圳买房新政策2021 点击:74 当前位置:淘汇多金融 星座运势 2021年怎么买房?深圳人最关心的6个问题 手机阅读

​​​

源于 深圳买房计划
2020年,并不是轻松的一年。对于深圳的买房人而言,也是如此。 有的人在看房路上没了购房名额;有的人房票失而复得。


有的人挤破头成功上车;有的人上车后,司机却分分钟想踢他下车。
有的人放弃了二手房等新房;却因多次陪跑,买了更贵的二手房。
一个个买房的碎片故事,交错织成了2020年深圳楼市的画卷。


图片

 对于务实的深圳人来说,往事不可追。 2020年正在远去,是时候收拾心情,看看2021年的机会。 明年调控会加码吗?新房的供应量大不大?哪些片区会是热点?二手房市场还能捂热吗?新房跟二手房,我该咋选?


每一问,都直击购房者灵魂。 针对以上问题,我们请教了行业10位大咖,并整理了一份买房笔记,供购房者参考。


他们分别是——
克而瑞深圳区域总经理 陈洪海Q房网南山前海区董事副总经理 陈建深职院房地产研究所所长 邓志旺广东安云更新律师事务所创始人 耿延良美联物业全国研究中心总监 何倩茹广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉


合一城市更新集团董事总经理 罗宇易居企业集团深圳公司副总经理 潘传灿中国城市经济专家委员会副主任 宋丁深圳中原二级市场董事总经理 玉家雄 (以上排名按姓氏,不分先后) 这份笔记里,有关于一、二手房的分析,还有大咖们给买房人的建议。

随时掌握深圳新盘动态,V信搜索关注公众号“深房臻选”,加入深圳人的买房交流圈!

如图:

最新版2021年深圳128个新盘入市计划表,赶紧收藏

图片


明年调控加码or放松?

“7·15”新政后,一部分房票消失,一部分换房需求也偃旗息鼓了。 但新房市场的热度依然高居不下。尤其是润4开盘后,新华社点名深圳楼市“打新热”现象。一时间,关于深圳再出调控的声音甚嚣尘上。 那么,调控加码的可能性到底大不大? 对于楼市政策,大咖们的预测尽管有些细节上的不同,但大体的原则基本用几个关键词来形容:稳定、深入、精细。


不排除以下这些可能:
稳定。不管是今年深圳楼市的表现,还是长期经济发展的需求,楼市政策将延续今年的表达,不要有放松的希望。


深入。从对价格的调控,深入到对资金来源,购房名额,供房流水的监督管理。实际上,住建和金融部门的合作已经开始。


精细。从片区限价,未来或具体到个别热盘,有针对性的加强监督。 

宋丁:明年转向深层调控


明年的楼市政策,会从表面的短期效应的调控方式,会战略上转向深层调控。

比如说供给侧的变革
今年40周年大庆,从国家层面给到的综合改革方针,大量提到土地利用的问题,包括农地、工业用地,政府给出这个目标,到了深圳政府手里,今年31块住宅用地明显扩张,特别是人才用地,明年应该会延续这种放松式土地供应。


图片


供需关系是基础。如果明年加大土地供应,同时不放松对需求的控制,那么政策的整个画风就会发生变化。
由表层向深层转化,这是调控方式的变化。 在这样的一个政策走势下,明年楼市,在供给侧和需求侧两个端点,都应该是相对比较活跃的。


调控是在的,分化也一直是存在。
二手冷热不均,甚至新房也有些地方卖得不是那么好,这个局面不会改变。


但是由于供给侧,尤其是土地供应加大,给市场的传递的信号的是供应加大了,尤其是未来两年入市的体量会加大,对市场会起到一个预期平稳的作用。

邓志旺:政策继续维持高压态势


明年的政策,基本上会延续当前的政策,可能会有些微调。总体政策会保持比较平稳的状态,继续维持一个高压态势。


可能会对借名买房、众筹买房,包括买房的资金来源,会做进一步的规定,也会加快、加强这部分的监管。


李宇嘉:政策出台频率更高一些


 国家是要求保持调控政策的连续稳定,深圳也会贯彻这个原则。同时政策出台的频率会更高一些,小步快跑,相机抉择。


现在来看,市场又出现一定反弹,相比较而言,还是平稳很多,说明调控还是有效果的。 今年底到明年一季度是政策空窗期,因为整个两会关于政策基调的确定还会有所变化,所以在这个期间,是稳定的。


2021年,调控中可能收紧的是资金端。因为现在从近期情况来看,还是资金没有有效的控制,导致房价的上涨失控。 未来将主要对资金端进行监控,特别是对于一些热点、摇号楼盘,会加紧资金端得监控,包括对于购房首付资金、收入流水等是不是能够匹配,以及对资金杠杆的使用等。


图片


潘传灿:明年可能会出现金融政策

 接下来有可能出现金融政策,或者在代持成本、持有成本的增加这方面进行调控。
如果出现新调控,可能会形成一个消化期,市场会进入相对平稳的阶段。 


玉家雄:更严厉的政策,短期内不一定会出台

 政府在制定调控政策时可能不会只考虑短期效果,而是会注重长效机制方面。更严厉的政策短期内不一定会出台。


深圳的刚性购房需求很多,每一次提高购房门槛,效果是否能够达到预期,政府在这方面应该会慎重考虑。


图片

新房供应井喷or萎缩?


明年有多少新房卖?主要集中在哪里?这可能是购房者们最关心的问题。 看新房供应,首先得看土地供应,这其中再细分招拍挂和城市更新。


今年深圳在公开土地市场上成功出让了31宗宅地,全年宅地成交量占全市土地成交量的比重高达73.6%,光明、坪山、宝安依然是土地供应大户。


陈洪海:今年大规模供地,助推明年商品房供应增长

 今年大规模供地,将助推明年商品房供应量显著增长。


图片


参考行业“369”周转策略——3个月内开工、6个月出正负零、9个月内拿预售证,基本上今年出让的土地明年都能入市


未来几年,深圳土地及政策性宅地供应加快将是常态,明年土地市场大概率将延续今年的行情。 


罗宇:深圳拆迁难问题或有解

 《深圳市城市更新条例》有可能会在明年正式颁布,对于深圳拆迁难的问题,预计会提供一些有效的行政和司法介入的模式。


图片


从目前统计数据来看,无论是拆除计划还是立项主体这两个阶段的项目数量,相比2019年前三个季度有所提升,但是在规划层面会有所回调。


而看新房供应,土地供应只是其中一方面。
截至目前,深圳向市场供应了超过5万套新房住宅。
供应量井喷的其中一个原因是,深圳放宽了新盘拿预售的条件,令部分原计划明年入市的项目提前到今年开盘,同时也导致今年新房项目的交房时间普遍往后延迟一年左右。
但这一政策只适用于今年。


潘传灿:明年楼市供应或出现断层。

 预售政策放宽后,实际上是把明年上半年楼市的供应量全部提前到今年下半年释放,这样会导致楼市明年出现断层。


明年初深圳会否延续目前的预售政策,是一个疑问。
如果延续,可能不会出现大面积的供应断层,反而会加快开发商在土地市场的开工建设,预售政策有可能延续下去。 


玉家雄:明年二季度末供应量会恢复正常水平

 我认为暂时没看到预售放宽的政策延续到明年的迹象,预计明年上半年在供应上受到影响,因为部分项目提前在今年下半年入市。


供应量放缓的情况不会太久,预计第二季度末或者第三季度,供应量会回到比较正常的状态。

图片

东部还能不能买?
  今年深圳无论是新房还是二手房,都呈现分化的状态。
西部新房很热,但东部也小火了一把,尤其是坪山,万樾府、润樾山、佳华领悦、花样年·旭辉·好时光等新盘入市,去化率高。


图片


同时,在二手房市场上,相比东部的冷,东部的交易较为活跃,价格出现补涨。 这股热度会维持到明年吗?


潘传灿:板块轮动,东部住宅会迎来销售旺点


 今年坪山为什么热?
一方面是坪山的轨交加快建设,大家对坪山未来两年14、16号线的通车有期待。
另一方面,在可以买的有轨交的区域里,坪山是目前深圳房价最低的区域,它同时导致大量刚需和少量投资客也在抢市场上车。


明年不能说是东部崛起的一年,只能说在板块的轮动下,中西部供应短缺的情况下,东部市场会迎来销售旺点。


但这只在住宅板块,从公寓市场来看,除了豪宅市场,大部分区域的公寓成交都比较冷淡。 


玉家雄:价差令更多刚需考虑东部

 西部经过这两三年热度后,房价跟东部形成一定差距,这个价差导致更多的刚需群体可能会考虑东部。


东部居住条件正在逐步成熟。例如坪山的新房,如果你买了期房,两三年后交房,到时候坪山已经具备了非常成熟的居住条件。


图片

▲“六馆一城”和坪山区中心公园 | 坪山发布


所以看到从今年开始,东部例如坪山的市场比较热,一是价差,二是两三年内东部在片区建设上趋向成熟,三是轨道交通的建设。
这是对东部市场带动一个很重要的因素。 


陈建:东部二手房补涨的情况明年初或缓解

 东部二手房跟深圳原关内地区来比会出现价格差,部分刚需群体、首次置业可能选择东部,因此最近出现了价格上的补涨。


这种情况会随着东部新房供应的增加,在今年底或者明年初会出现缓解。 


何倩茹:2021年东部二手房还会活跃

 深圳整体房价上涨的趋势不会有太大变化,明年东部价格补涨的机会依然存在。
今年虽然说东部补涨,但涨幅跟西部来看存在差距,而且东部有很多宜居的区域,也有一些相对好的学区房,我们还是能看到东部补涨的力量


总的来看,2021年二手房成交的机会,应该还有很多在东部。

图片

二手房交易更活跃or更冷淡?
深圳中原研究中心数据显示,从过户数据来看,11月深圳二手住宅过户套数连跌三个月后止跌回升,达到5812套,环比回升15.1%。


明年,深圳二手房市场会重现“715新政”前的活跃吗?

陈建:成交难再出现今年新政前的巅峰

 我们有看到,今年11、12月相比9、10月有所回升。


3、4月是传统的楼市小阳春,2021年的小阳春可能不像往年那么火爆,但会根据市场积压的反应,会有刚需购房需求存在。
预计3、4月二手房成交会回归平稳状态,大概6000套左右,小阳春后会持续平稳。
新政前的巅峰状态应该是没有的。二手房交易受豪宅税影响,购房成本在增加,大家购房会更加理性。 

何倩茹:明年第一个高峰会在二季度


从以往二手房成交的数据来看,一般在成交大年后次年或者第三年成交量会处于相对较低的水平。
明年的成交量应该是达不到今年的水平,预计明年平均每月在5000-6000套区间,全年是7.2万套左右,相比今年会有较大的跌幅。


第一个高峰会在第二季度,春节后一般是二手房交易高峰月,因为是学区房的购买高峰。另外,到明年二季度,“7·15”新政的消化期差不多结束了,因此第二季度是二手房回暖的第一个高峰点。


图片

 同时,还要注意明年会不会有一些调控政策出台。预计明年大的调控出台的概率不大,但细调还是有可能存在的。


如果没有大政策出台,第三季度应该会延续二季度不温不火的状态,第四季度成交量有机会再次上升。  


图片

会不会出现大量保障房入市?

今年深圳成功出让的31宗宅地里,深圳人才安居集团花了100亿拿下15宗宅地。而前两年人才安居集团拿下的宅地也还没有项目入市,明年会不会出现大量保障房入市?


图片


大咖们对深圳的人才安居政策有哪些观点? 

陈洪海:明年深圳新房供应结构有可能改变


2018年6月,深圳二次房改,要求至2035年全市筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,其中2018-2020年筹建的保障性住房不少于25万套,截至今年9月完成不足20万套,距离目标仍有差距。

明年,政策性住宅或将加快入市,有可能改变明年深圳新房的供应结构。

耿延良:保障房可以缓解深圳住宅的供需矛盾


深圳住宅供应量,相比北上广是最少的,甚至这几年是逐年递减的。但我们人口净流入确是第一的。


在这种情况下,深圳未来的供需矛盾呈现加大的趋势,所以得看未来深圳能不能腾出更多的土地来建设住宅。

今年深圳人才房拿地颇多,截至本月,人才安居集团开工的已经有23个项目,计划供应2.4万套保障房


如果供应量逐年加大,解决了中低收入群体和人才的保障问题,我觉得可以缓解深圳住宅的供需矛盾,为深圳的可持续发展奠定良好的基础。 


邓志旺:希望人才安居房的供给,增加更多渠道


人才安居房供应量会逐步增长。
人才住房这块主要是租赁为主,可以解决一些刚入职的年轻人才及家庭的居住需求。
一些有产权的物业,大家的需求量会更大一些,供不应求的状态也是比较严重。


但是,由于整个存量还比较少,难以撼动房地产的市场格局,所以整个深圳的房价和楼市,还是由商品房来决定,不会因为市场人才安居房的入市造成太大的影响。 还是希望人才安居房的供给,增加更多渠道,有产权的比例会更高一些。


同时,在户型设计方面更加人性化,更好的满足人才对高品质居住的需求。 

李宇嘉:人才房的作用不能被高估


人才房会大量供应,对于深圳住房需求的分流,会起到一定的作用,但是这个作用,我认为不能被高估了。

因为人才房,它的产权属性,以租为主,和商品住房差距比较大。这对很多人才来说,还是要买房的。
从一定程度上缓解需求,但是不能根本上缓解大家买房的愿望,这是一个很大的问题。

罗宇:深圳土地稀缺,必须让保障的归保障


政府在学习新加坡模式,推出住房二元的格局。把中低端收入阶层和住房保障挂钩起来,然后把市场这部分供应给中高收入阶层群体。


这个措施是非常合理的,因为在这样的土地稀缺的城市,必须要让保障的归保障,市场的归市场。

宋丁:人才房有可能考量未来封闭式管理


今年到明年大量土地的上市,后年大量人才房上市,要进一步完善巩固人才房、分配管理上市的链条,甚至会考量未来封闭式管理的模式。


我觉得我们留了一个十年的口子,就是将来还能够上市,其实我个人不太赞同的。
人才房、保障房就是要全封闭管理,孵化成功就出局退出,退给政府,你去买商品房。
不让人才房成为炒作的方向,我觉得这是很重要的,希望政策将来朝这个方向来改。

图片

刚需/刚改,大咖支招请查收


今年刚需“打新”陪跑,刚改被误伤。有的购房者从年初开始看房,直到现在还还没能上车,感慨“太难”。
明年正确的上车姿势有哪些?大咖来支招。

图片


陈建:买房三招——地铁、学校和自己的实力


与其推荐某些具体片区,不如建议购房者买房看三点。
跟着地铁去买房。
跟着学校去买房。根据自己的实力去买房。

目前二手房税费高,而且有三年限售的政策,意味着持有期限变长了,要考虑持有成本。

何倩茹:涨幅较高的区域,还在东部


无论是买一二手房,还是要看购房动机
如果是为了教育配套,原关内区域的学校相对较好,关外新校区的学区房的价位已经不低;相比之下,关还内有一些第二梯队的好学校,价格不会特别高。


例如罗湖,翠竹、黄贝岭片区还有选择;福田石厦学校周边的学区房,房价不会太高。


图片


另外,有朋友想寻找涨幅较高的区域,我们的判断还是在东部。
例如罗湖,目前除了翠园、蔡屋围、翠竹片区外,其他片区的价位相对不高,补涨的涨幅还是比较乐观的。
还有布吉地铁沿线区域的补涨情况很明显,我们认为会延续到明年。还有龙中、盐田的房地产潜质还没被挖掘。


西部也有很多好的片区,但价格已经在高位,性价比相对没东部那么高。


潘传灿:明年刚改群体可能会出现买房好时机

 2020年新政对改善型刚需群体来说,存在误伤和打压。无论是从税负还是名额限制上,包括买新房倾向“无房优先”等措施来看,改善型刚需最受伤


将来如果这个群体想要换房置业,还是要在合适的区域,建议买新房可能会更好一些。
我相信未来政策会有所调整。对这部分群体来说,将来新房、二手房机制进行调整之后,可能会迎来一个比较好的时机。

随时掌握深圳新盘动态,V信搜索关注公众号“深房臻选”,加入深圳人的买房交流圈!


玉家雄:刚改“打新”,可以考虑避开热点区域

 房价稳步上涨,换房客如果可以忍受先租房再买新房,现在是一个比较好的时机。

一二手房价格倒挂从豪宅蔓延到刚需盘,买一手房还是比较划算。
目前热盘存在“无房优先”,对于刚改群体来说,可以多考虑一些区域,无房优先的情况也不是所有区域都存在


政策导向是无房优先,建议刚改群体拓宽选择范围,避开一些热点区域,选择其他区域进行换房,也是其中一个办法。​​​​

本文来源:https://www.taohuiduo.com/info/407811.html

标签组:[购房] [楼市调控] [调控] [土地政策] [坪山] [深圳新房] [深圳二手房

相关APP下载

热门话题

星座运势推荐文章

星座运势热门文章