房贷审批被打回3次“不想卖”和“不想买”一起上演

发布时间:2021-07-30 发表于话题:杭州私人放款 点击:35 当前位置:淘汇多金融 星座运势 房贷审批被打回3次“不想卖”和“不想买”一起上演 手机阅读

(作者:苏阳,本文转载自公众号“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)

01

放贷周期拉长,资料被3次打回

最近,从事二手房买卖的中介小张很崩溃。

大热天带看,费尽唇舌在买卖双方之间议价,最终却可能由于房贷问题失去一笔生意。

“客户都谈好了,房东突然不想卖了的有很多。客户观望情绪也很重,都不敢下手。好几单生意都是因为放贷周期拉长、利率上浮等原因黄了。”

最近2个月左右的时间里,杭州的房贷利率已经经历了“四级跳”:首套房贷从5.2%涨到了5.9%,二套房贷从5.4%涨到了6.0%。

利率上涨也就算了,杭州许多银行目前房贷额度都严重不足,放款特别慢。

小张在闲林从事中介告诉,手头有一个客户,5月完成了网签,至今房贷还没有放款,期间资料被打回来3次。

小张工作门店所在的闲林区域

“闲林单价不贵,我们都是走量,总价往往不会很高。我手里的几个客户,首套房贷资料还能送进去,二套房贷个别合作银行已经不收资料了。”

这种情况绝非孤例,几乎遍及杭州各个板块。

从二手房贷款资格来说,目前首套房贷拿到贷款要相对容易一点。 但一旦超出一定金额,银行方面同样会做出限制。

市中心某中介小周介绍,自己手头就有2个首套房贷的客户,因为流水以及银行额度的问题,被迫提升了首付比例。

“七八百万的房子,首套房贷可能需要贷500万,流水要达到6万才行。总价低的房子可能首套贷比较容易批下来,但是总价高的就不好说了。”

我从银行以及中介处了解到,目前的二手房贷,能顺利通过资料审核并在3个月内放款的,已经算是十分幸运。

银行对于贷款人征信、流水、负债以及资产等情况的审查越来越严格。

城南某品牌中介的店长W先生跟我吐槽,这几个月,银行资料打回率特别高,从业七八年,就数今年贷款最难。

“有2家银行从我们门店成立,就一直在合作了。以前催一催进度还是有效果的,现在只能被动等银行放款,一点办法都没有。”

02

房东不想卖了,买家也不太想买

信贷持续收紧,买卖双方的心理都陷入了十分矛盾的境地 ,房东不知道该不该卖,买家不知道该不该买。

一些二手房东明显不愿意卖房了。 尤其 是手上持有网红次新房的房东,叠加上新房摇号中签率持续走低,观望情绪只会越来越重。

粉丝K小姐拥有一套三墩北某网红次新房,去年年底原本打算卖掉去摇号,但现在已经不打算出手了。

“本来打新就难,中介说可能要半年才能拿到全部的房款。等到今年年底再打新,黄花菜都凉了,政策说不定也要变化,风险实在太高。”

K小姐如今三墩北的房子已不愿意出售

对于大部分投资客来说,只要不到不得已割肉的时候,就一定会死咬住价格 。

因此,最近一段时间,不少房东都开始对买家的首付比例做出要求。 全款付清的甚至可以还价 , 高首付比例的客户优先考虑。

在卖家眼中,俨然已经形成了一条全新的买家鄙视链:全款的可以还价,6成以上商贷的优先,3成商贷的往边上站,公积金贷款的请走开。

就像深圳,通过指导价+收紧房贷,二手房被打压得厉害,但全款购买二手房的比例却在升高。

当然了,他们当中也有一部分人,或许对后市也并不乐观。

“我感觉房贷短期内不可能放松,长期下来,肯定会影响二手房价格。”S先生拥有一套未来科技城三兄弟的次新房,最近准备出手。

“我让中介优先给我找全款的客户,价格上好谈。不能贪心想赚最后一分钱,我是纯投资,还是落袋为安赶紧出货最保险。”

对于买家来说,二手房贷收紧,也会一定程度影响他们的买房决策 。

一方面,买家担忧着房贷利率上涨,会增加他们的买房成本,希望能够尽快上车。

另一方面,买家也担心长期严格的贷款政策,会影响杭州二手房的价格,自己会高位站岗。

这种矛盾的心情,让杭州二手房市场进入僵持状态 。

03

二手房成交“泄气”,量跌还没见底

房贷收紧,已经直接影响了杭州二手房的成交量。

手边找房数据显示,截至7月13日晚21时,7月杭州二手房成交套数仅2836套,日均成交套数仅225套。

这是什么概念?

今年杭州二手成交量最高的3月,日均成交量为372套,相当于直接腰斩。

按照这个趋势继续下去,7月杭州二手房总成交套数,很可能要比6月的8079套更低,达成月成交套数“四连降”。

二手房成交量缩减,不光是天气热的原因,银行房贷收紧,才是主因。毕竟去年的7月,杭州二手房月成交量也有10705套。

没有子弹的枪,怎么响得起来?

而且,往年银行房贷基本都是年中、年底房贷额度紧张。现在已经进入7月,却一点也没有要放松的意思。

这是一个重要的信号。长此以往,杭州二手房成交量只怕还会继续走低。

买卖双方一旦陷入僵持阶段,一套二手房想要成交,就会变得异常艰难。

尽管目前杭州二手房成交价格并未见到明显松动,但是市场热火朝天的劲头已经明显不如上半年。

可见,大家的预期正在悄悄改变。

04

房贷紧张的背后,银行游戏规则变了

小Y在杭州某四大行信贷部门工作,她告诉我: “像我们支行,二手房基本上没有额度,都是一点点挤出来的。 ”

即使是新房,银行也要根据开发商的品牌来挑选合作项目,对应的上浮利率也会有所不同。

“头部的品牌房企,首套利率我们还能给到5.9%,如果是小开发商,首套利率就要6.0%。”

据小Y分析, 年初发布的“两道红线”,是今年各大银行房贷额度紧张的主因 。

2021开年,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为房贷设置了“两道红线”,不仅约束了房地产贷款占比,甚至对于个人房贷占比做出了规定。

从机构统计的数据来看,光是个人房贷这一项,就有不少银行踩线,需要逐渐降低比例。

要如何理解“两道红线”对个人房贷的影响?

把银行所有的贷款业务比作一块蛋糕,以前银行可以给个人房贷切一块大一点的蛋糕。

但有了两道红线以后,就约束了切蛋糕的比例 。 银行想要多发放房贷,就只能把整个蛋糕做大。

把实业和其他产业的贷款量提上去,把 贷款总额度 做大,地产才能拥有更多的额度。

虽然理论上这样是可行的,但是按照这两年的经济情况,要把总量提高并不容易。

所以,部分触碰了红线的银行只能逐步缩减个人房贷的规模,没有触碰红线的银行对于发放也会更加谨慎 。

对于杭州楼市来说,只要钱袋子被拿捏住了,二手房市场成交量不断缩减,总有一天会体现到价格上。

股市里有这样一句话:市场最可怕的主力就是大众预期。

放在今年的杭州楼市,也同样适用。一旦二手房价格有所松动,足以改变大家对于杭州楼市的预期。

到时候,行情瞬间逆转,也不是不可能 。

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