停贷、涨利率蔓延,二手房挂牌量压顶,下半年房子真会卖不动吗?

发布时间:2021-08-02 发表于话题:及贷最新状况 点击:24 当前位置:淘汇多金融 星座运势 停贷、涨利率蔓延,二手房挂牌量压顶,下半年房子真会卖不动吗? 手机阅读

​​目前的市场,是我们从未有走过的路,换句话说,现阶段的楼市发展趋势,不能从40多年的房地产发展史上找到相似的答案。只有立足当下楼市现象研究分析,才可能发掘出未来市场到底是一个什么趋势。从近期楼市出现的一系列房贷停贷、涨利率蔓延以及二手房挂牌量高企现象中,越来越多的网友,甚至专家认为,下半年楼市很可能迎来“拐点”,将有越来越多的购房者进入观望行列。那么,未来房子会不会真的出现卖不动的情况呢?带着这些问题,本文不妨逐个简单说说,试图从中得出对应的重要信息。

停贷、涨利率蔓延,二手房挂牌量压顶,下半年房子真会卖不动吗?

停贷、涨利率蔓延

如果要问对楼市成交最直接的影响是什么?那一定是房贷了,网上有开发商统计了一个二线城市的在售楼盘,如果首付款是3成的话,去化率能达到75%,每提高1成首付,去化率就要下降8-10%,全款的话,只能去化2成不到。

由此可见,能全款买房的客户毕竟是少数,大多数人还是需要借助房贷来买房。但近一段时间以来,网上有关二手房停贷、新房放款周期大幅延长的消息满天飞。比如根据南方日报的报道,在调查广州的23家银行里,有7家银行不接二手房业务。还比如在南京购房者朋友圈里转发的四大行中的3家已对贷款进行严格限制,其中农行要求对特定楼层不接贷款,中行甚至停掉所有案子,工行对房龄和购房者年龄提高了门槛,等等。

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实际上,根据机构的数据统计显示,目前包括杭州、成都、郑州等多个热点城市房贷开始收紧,停贷风波有进一步蔓延趋势,一些银行甚至暂停了二手房贷款。到了6月份,在统计的72个重点城市中,有46个城市的房贷放款周期延长,占比63.88%。这里顺便插一句,笔者身边的几位朋友,最早有在去年底买房,包括新房和二手房,到现在还没放款,其中有一位还要求签订同意放款承诺书,上面黑字白字写着“放款时间排在明年以后”,要么签后接件,不签就不收材料。

究其原因,按照银行的说法就是“额度紧张”,为什么如此?这就不得不提到去年底央妈发布的“2道红线”,其中一道红线就是“个人住房贷款占比”,给各家银行都划了档,共5挡,对各银行能放出来的房贷占比都设置了上限,只能少不能多,从统计的情况看,不少银行其实是超线的,虽然超规银行有一个2-4年的达线过渡期,但肯定不是到期了才降,来不及,所以从2021年开始就要慢慢地降,这就出现了往年不曾见到的“停贷”、“放款时间延长”情况。可以合理预见,房贷额度紧张将是一个长期现象。

但需要注意的是,银行的房贷资金不充裕,短期的需求量并未明显下降,在房贷“供小于求”的情形下,房贷利率也是一路走高。根据贝壳研究院数据显示,全国72座重点城市的新房和二手房房贷利率连续上涨了7个月,整个第二季度上涨了17和15个基点,有些城市的房贷利率已经超过了6%,是2015年10月以来的最高点。

说到这里,有人就会问了,房贷利率这么高,而存款利率又那么低,这中间的差价这么大,银行不是大赚吗?干嘛要划红线控制房贷额度呢?其实,看看我们的住户部门的杠杆率就知道一个大概,根据央行的数据显示,2008年的居民杠杆率为18%,但经过不断放水后,到2020年末,居民杠杆率超过60%,杠杆水平不仅在新兴国家中处于高位,也在赶超发达国家。在此,我们也可以理解郭树清在今年公开的警告,“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”。说到底,住房杠杆不能再加了,而是需要稳步下降。

二手房挂牌量压顶,消化情况不乐观

从统计部门的最新数据看,全国房价数据处于平稳状态,但具体到各个城市的二手市场看,则出现了不一样的情况。很多人都很奇怪,如果说新房市场好,由于新房与二手房市场的相互影响,二手房市场应该去化不错才是,但结果并非如此。以热点代表城市成都、南京为例。

根据官方公布的数据显示,成都在2021年1-5月份成交二手房17484套,6月预计仅3500余套,月度成交量已连续3个月下跌。要知道,2019年,成都二手房成交量达到了11.5万套,即便受病情影响,2020年全年也有7.5万套。如果按2021年上半年二手房成交量算,全年可能只有4万套的量,月均只有3000套多一点。但二手房挂牌量则是持续增长,数据显示,在去年8月份,全市二手房挂牌量为13.6万套,但截至今年6月18日,二手房挂牌量达到了22.3万套。按照目前月均3000套的消化量看,需要6.2年。以至于,网友“清风阳河”撰文说,“挂牌量持续上涨,大家都准备出货吗?”。

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还有南京,根据贝壳网数据显示,南京二手房挂牌量突破了11万套,这还仅是贝壳一家的数据。按目前月度去化速度看,最高的栖霞区去化周期达到了4.3年,最低的秦淮区也需2年。网友“江苏房地产金融”写道:“超11万套!南京二手房库存量再创新高,你的房好卖吗?”。

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实际上,天津、沈阳、武汉等多个城市的二手房挂牌量均在10万以上,二手房挂牌量压顶,在这个时候,市场往往是比较敏感的。比如深圳在经历轮番的调控后,6月份二手房成交量已经跌破3000套,按照以往市场看,平均每月5000套是“荣枯线”,当下的成交数据可以用成交冰点来形容也不为过,许多房产中介不得不关门。所以,如果再有一两个压缩市场的因素出现,市场僵持的局面或就此打破。

第一,收入预期。在央行发布的《2021年第二季度城镇储户问卷调查报告》中显示,就业预期指数为52.5%,比第一季度下降1%,认为就业感受“一般”和“形势严峻,就业难”的居民占比分别达到50.1%和34.8%,二者合计占84.9%,由此可见,在收入未现增长的情况下,购房者意愿势必会受到抑制。

第二,房企资金承压,有打折促销意愿。根据贝壳研究院发布的报告显示,2021年房企债务达到1.2万亿元,同比增长36%。从目前来看,不乏一些千亿房企处在破产的边缘,个别龙头房企也存在票据无法兑付情况,转让项目成为不得已而为之的事,这也意味着“三道红线”正在发挥作用。想要活下去的房企,降价变现或是一个主要选项。

如果市场转向,还能像以前那样被“救市”吗?现实可能不允许。如前面说的我们的住房杠杆已经较高了,没有多少再增加的空间。实际也是如此,不少人认为,这次全面降准1万亿,或多或少会有楼市的一杯羹,但央行的目标很明确,就是支持实体经济和小微企业,而且目前看来,房贷紧张的情况并未有任何改善,说明一些人的希望落空。

停贷、涨利率蔓延,二手房挂牌量压顶,下半年房子真会卖不动吗?

那么,下半年房子真的会卖不动吗?

从上面提到的状况可知,资金压力大的房企,可能趁着“金九银十”率先开启打折促销潮,尤其是不好卖的城市边缘地带房子。此外,受到“学区划片”政策预期挤压的顶级学区房大概率迎来降温,折价也是容易看到的,由于学区房往往是区域房价上涨的“排头兵”,学区房降温会不会影响到二手房市场,是一件值得关注的事。

在笔者看来,大城市的核心地段的好房子,虽然热度会下降,但还不至于卖不出去,起码在短期还是有支撑的,但对于户型不好、物业不行、品质不佳的“老旧房”来说,随着二手房挂牌量高企,如果不诚心让价,脱手难度还是比较大的。还是那句话,房住不炒逐渐深入人心,无论是卖房人、购房者,还是开发商,都要看清这个形势,切勿错判。


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本文来源:https://www.taohuiduo.com/info/475375.html

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